오마이원룸(www.OhMy1room.com)

※ 원룸 방문시 체크사항

(★오마이원룸★) — Tue, 09 Nov 2010 06:11:51 +0900

01 집의 방향은 어떤지, 햇볕은 잘 들어 밝은지 확인한다.

02 주변에 혐오시설, 아이들 교육에 유해한 시설, 소음이 심하지 않는지 확인한다.

03 천정과 벽면, 구석등과 장판아래에 누수로 인해 물이 흐른 자국, 습기로 인한 곰팡이가
   없는지 확인한다.

04 붙박이장, 싱크대, 세면대, 욕조, 신발장등의 부착상태와 상태를 점검하고 수리할 곳은 없
   는지, 교체할 것은 없는지 확인한다.

05 싱크대, 화장실바닥, 세면대, 베란다바닥, 세탁실 등 배수관의 물빠짐이 확실한지, 혹시
   냄새가 역류하여 악취가 발생하지는 않는지 확인한다.

06 수도꼭지에서 물이 새거나 나오지 않는 곳은 없는지, 베란다나 다용도실에 수도꼭지가
   연결되어 있는지 확인한다.

07 쓰레기의 처리방식과 위치를 확인, 쓰레기 처리위치가 너무 가깝다면 악취나 벌레등의
   문제가 없는지 확인한다.

08 소방전이나 비상구가 있는지 확인한다.

09 방안 전체의 난방이 확실한지, 온수는 잘 나오는지, 보일러의 소음은 없는지 확인한다.
   보일러의 설치년도가 언제인지 교체시기가 되지는 않았는지 확인한다.

10 전압은 220v 를 쓰는지 확인한다. (간혹 오래된 아파트의 경우 110v 도 있다)

11 출입문의 잠금장치와 열고 닫는데 문제가 없는지 확인한다.

12 창틀이 나무로 되어있다면 나무가 뒤틀려 열고 닫는데 문제가 있지는 않은지, 방범샤시나
   방충망은 있는지 확인한다.

※ 원룸 잘 구하는 노하우

(★오마이원룸★) — Tue, 09 Nov 2010 06:06:22 +0900

◈ 시세보다 너무 싼 원룸은 철저히 살펴라.

시세보다 너무 싼 원룸은 문제가 있는 원룸일 확률이 높다. 싸다고 성급히 계약해 버리면 곤란한 상황이 올수도 있다. 하지만 집주인이 먼 곳에 있어 주변의 시세를 잘 모르거나, 임대료에 크게 연연하지 않는 경우 등도 있으므로, 권리관계 등을 정확히 살펴보고 문제가 없다고 판단되면 빨리 움직여 계약하는 것이 좋다. 이 때 전문가의 도움이 필요한데 믿을 만한 공인중개사를 통해 계약하도록 하자.

◈ 반지하나 옥탑방은 꼼꼼하게 살펴라.

반지하나 옥탑이 싼 이유가 있다. 반지하는 습기가 찰 확률이 높다. 또한 반지하나 1층등은 보안상으로도 취약한 편이다. 옥탑은 겨울에 춥고 여름에 더운 경우가 많으며 불법건축물도 많아 도시가스가 아닌 경우가 있다. 이런 경우 기름보일러를 사용하게 되는데 난방비가 꽤 많이 든다. 싼 맛에 옥탑방을 선택했다가 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 생길수도 있다. 하지만 모든 반지하나 옥탑이 안좋은 것은 아니다. 잘만 고르면 햇볕도 잘 들고 가격대비 꽤 넓은 방을 구할수도 있다.

◈ 월세 계약기간은 몇년으로 할것인가?

전세는 보통 2년 계약을 한다. 월세 같은 경우에는 1년단위 계약이 많은 편이나 주인과 세입자가 협의하여 계약시 계약기간을 정한다. 보통은 1년으로 계약하는 것이 세입자에게 유리한 편이다. 1년으로 계약할 경우 주택임대차 보호법에 의해 임대인은 1년을 주장할 수 밖에 없지만 세입자는 2년을 주장할 수도, 1년을 주장할 수도 있다. 즉, 1년만 살았는데 주인이 방을 빼달라고 할 때 1년을 더 살 것을 주장할 수도 있다는 말이다. 하지만 나머지 1년은 5%의 범위내에서 임대료를 올릴 수도 있다. 만일 가격대비 좋은 방이라고 확신이 들고, 2년을 살 계획이 확실하다면 2년을 계약하는 것이 더 나을수도 있다.

◈ 도배와 장판은 계약전에 요구하라.

보통 관례상 전세는 도배와 장판을 해주지 않는다. 하지만 해주는 경우도 꽤 있으므로 계약의사를 말하기 전에 도배나 장판을 해줄수 있는지를 물어보라. 밑져야 본전이고 운만 좋으면 원하는 바를 얻어낼 수도 있다.
월세방의 경우에는 도배와 장판을 해주는 것이 원칙이나, 새로 도배와 장판을 한지 얼마 되지 않았을 경우에는 안해주는 경우가 많다. 방을 볼 때 도배와 장판 부분을 잘 확인하여 계약전에 짚고 넘어가는 것이 좋다. 도배와 장판을 해주진 않을지 몰라도 약간의 월세 조정을 얻어낼 가능성도 있다.
이 때 중요한 것은 꼭 계약전에 요구하라는 것이다. 계약이 완료된 후에는 계약조건에 도배, 장판을 새로 해줄 것이 명시되지 않았다면 대부분 안해주기 때문이다.

◈ 월세 + a 를 생각해라.

월세가 전부 아니다. 일반관리비, 전기요금, 수도요금, 가스요금도 고려해야 하며, 유선방송 및 인터넷 사용료 등도 고려하자. 내 예산에서 월세만 생각하고 계약했다가는 예산을 초과하는 경우가 발생할 수 있다. 만일 오피스텔을 계약한다면 관리비는 더욱 비싸질 수 있으므로 유의하자.

◈ 발품을 팔아라. 하지만 너무 팔지는 말아라.

많은 방들을 보면 분명히 가격대비 더 좋은 집은 있게 마련이다. 또한 방을 볼수록 방을 고르는 안목도 생긴다. 하지만 무조건 발품을 많이 판다고 좋은 집을 구할 수 있는 것은 아니다. 좋은 방을 발견하고도 더 많은 집을 보기위해 시간을 소비한다면 누군가가 그 방을 계약해 버리고 만다. 특히 요즘에는 부동산끼리 전산망으로 연결되어 있고 원룸을 전문으로 취급하는 경우 한번의 방문으로 넓은 지역의 많은 방을 한번에 볼수 있는 경우도 많다. 방을 보다가 이거다 싶으면 바로 결정하는 빠른 결단력도 필요하다.

◈ 권리분석은 아주 중요하다.

월세의 경우 보증금이 수도권과밀억제권에서 2000만원, 광역시에서 1700만원, 기타지역에서 1400만원 미만일때 등기부등본상 압류, 가압류등만 없으면 실제로 이사하고 전입신고를 했을때 대부분 괜찮다. 융자가 아무리 많다고 하더라도 이 금액만큼은 최우선으로 변제받기 때문이다. 하지만 보증금이나 전세금이 그 이상일때는 융자관계를 잘 따져보아야 하며, 특히 다가구일 경우 다른 호수의 전세와 보증금 총액까지 종합적으로 고려해야 한다.

◈ 섣부른 가계약금은 금물이다.

원룸을 한두개 정도만 보고 공인중개사나 주인의 설득에 넘어가 가계약금을 주는 경우가 종종 있다. 충분히 살펴보고 계약조건을 맞추어 본 후에 가계약금을 주어야한다. 하지만 충분히 둘러본 결과 좋은 방이라는 생각이 든다면 가계약금으로 물건을 확보하는 것이 좋다. 내가 좋아보이는 물건은 남도 좋아보이므로 내가 계약하기 전에 다른 사람이 계약할 확률도 그만큼 높기 때문이다.

◈ 특별한 경우가 아니라면, 직거래보다 중개거래가 안전하다.

중개수수료를 아낄 목적으로 직거래만 찾아다니는 경우가 종종 있다. 하지만 대부분의 원룸은 직거래보다는 중개거래로 내놓는 경우가 많기 때문에 공인중개사사무소에 의뢰했을 때 훨씬 많은 방들을 볼 수가 있고 수준대비 가격이 저렴한 원룸을 구할 확률이 높다. 또한 직거래를 할때에는 계약서 작성과 권리분석이 모두 본인의 몫이기 때문에 훨씬 많은 주의를 요한다. 중개수수료를 조금 아끼려다가 소중한 보증금을 날려버리는 수도 있고, 많은 방을 보고 비교할 수 없기 때문에 시세보다 비싼 방을 계약해버리는 수도 있기 때문이다.

◈ 내 집을 빼는게 우선이다.

가끔 중도에 퇴실할 때 내 집을 빼지 않고 다른 집을 계약하거나, 내 집이 만료날짜가 다가온다고 해서 주인과의 대화없이 그 날짜에 맞춰 다른 집을 계약해 버리는 경우가 있는데, 이때 큰 낭패를 볼수도 있다. 중도 퇴실할 때는 현재의 방을 확실히 빼는 것을 확인후 다른집을 계약해야 하며, 계약 만료 날짜가 다가온다고 해도 주인에게 1개월 이전에 통보를 하고 날짜에 맞춰 보증금을 빼줄수 있는지 확인한 후에 다른 집을 계약해야 곤란한 경우를 막을수 있다.

※ 원룸구하기절차

(★오마이원룸★) — Tue, 09 Nov 2010 00:04:12 +0900

◈ 지금 살고 있는 방의 계약관계를 확정 지어야 합니다.

현재 원룸에 살고 있고 그 방의 보증금을 빼서 다른 집을 계약하려고 하는 것이라면, 현재 살고 있는 방의 계약관계를 확실히 해두고 방을 구해야 합니다.
만일, 계약기간 만료 전에 방을 빼서 이사하는 것이라면.. 현재의 방을 부동산에 내놓아 다른 세입자를 구해놓고 나서 다른 방을 계약해야 합니다. 그렇지 않으면 계약금을 날리거나 양쪽 방의 월세를 모두 내야하는 경우가 생길수도 있습니다.

현재 살고 있는 원룸의 계약기간이 얼마 남지 않아 만료날짜에 맞춰 방을 구하는 경우라도 안심은 금물입니다. 계약기간 만료 1개월 전에 집주인에게 계약연장의 의사가 없음을 통보하고 계약만료일에 보증금을 확실히 빼줄수 있는지 확인해야 합니다. 보증금이 많거나 전세의 경우에는 만료날짜가 되었어도 다른 세입자를 못구했을때 보증금을 돌려주지 않는 경우가 많기 때문입니다.

◈ 인터넷으로 해당지역의 원룸 전문부동산을 찾습니다.

원룸 전문 부동산이 아닌 경우 다양한 원룸을 한번에 볼 수 없고, 요즘 원룸 전문 부동산의 경우에는 전문성을 갖추지 못한 경우가 많습니다. 믿을만한 원룸전문 부동산을 잘 선택해야 합니다. 종종 수수료를 아끼려고 직거래만을 고집하는 경우가 있는데, 직거래만 찾을경우 나와 있는 방이 얼마 없어 오히려 시세보다 비싼 방을 계약하기 쉽습니다.
권리분석도 본인 스스로 해야 하기 때문에 보증금을 날리는 경우도 많습니다. 권리관계가 복잡하고 숨기고 싶은 것이 많은 집은 부동산에서 거래하기 꺼리기 때문에 주인이 직거래로 올리는 경우도 많습니다.

◈ 방을 봅니다.

이것 저것 따져보며 방을 보러 다닙니다. 방을 많이 볼수록 가격대비 좋은집을 구할 확률이 높아집니다. 방을 짧은 시간동안에 많이 보는 것이 좋습니다. 일주일간 방을 보겠다고 생각 한다면 좋은 집을 놓치기 아주 쉽습니다.
날을 잡아서 '오늘은 방을 많이 보고 딱 마음에 드는 집이 있으면 계약하겠다' 라는 마음으로방을 많이 보러 다녀야 합니다. 한군데 부동산을 방문했는데 폭넓은 지역의 많은 방을 보여주기도 하고, 다른 부동산의 좋은 물건을 보여 주기도 하는 등의 노력을 한다면 좋은 부동산을 만났다고 할 수 있습니다.

◈ 마음에 드는 방이 있다면 권리 분석을 합니다.

이 부분은 내 보증금을 안전하게 지키기 위해서 중요한 부분입니다. 등기부등본의 권리분석 은 전문가에게 맡기셔야 합니다. 등기부등본의 권리분석까지 척척 잘하는 공인중개사를 만났다면 걱정하실 필요 없습니다.

◈ 계약 또는 가계약

마음에 드는 방의 권리분석을 마쳤으면 계약을 합니다. 계약금은 보통 보증금의 10%가 관례 이기는 하나, 법적으로 정해진 것은 없으므로 협의하여 정할 수 있습니다. 등기부등본의 소유권자와 계약하러 나온 계약자가 동일인인지 신분증을 통해 확인합니다. 만일 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 확인합니다. 그래도 마음이 놓이지 않는다면, 대리인의 신분증 사본을 받고 실제의 주인과 전화통화하는것도 좋은 방법입니다.

주인이 현재 계약할 수 없는 곳에 있거나 본인도 다른 약속이 있어 추후에 계약서를 작성하고
싶다면 가계약금을 걸어 놓습니다. 가계약금의 의미는 이 방을 꼭 계약할 것 이라는 것을
약속하는 것이므로 주인이 다른 사람에게 방을 보여주지 않습니다.

◈ 이사짐센터 예약

임대차 계약과 동시에 이삿짐센터 예약을 하는 것이 좋습니다.
이 때에는 2~3곳의 견적을 받고 (직접 방문견적이 후에 탈이 없으며, 견적을 받으실 때에는
옷, 이불 등을 박스에 넣을때 비닐포장의 여부, 사다리차 사용여부, 몇톤차를 쓸지여부,
몇명의 인부가 오는지 견적을 냅니다) 무조건 싼 곳 보다는 다소 비싸더라도 믿을 수 있는
곳을 선택하는 것이 좋습니다. 이사를 할 때에는 귀중품등은 반드시 별도로 관리해야 합니다.

◈ 잔금과 이사

잔금 지급일 약속된 시간까지 잔금과 월세를 송금하건나 직접 만나 전달할 경우 시간을 잘 지키는 것이 좋습니다. 전임차인과 임대인, 중개업자등 많은 이해관계자들이 기다릴수 있기 때문입니다. 혹시 잔금을 계좌이체를 통해 할 경우 사전에 미리 은행에 가서 1일 이체한도를 늘려 놓아야 합니다. 이 문제로 이삿날 우왕자왕 하는 경우가 잦습니다. 잔금을 치른 후 송금증 또는 영수증을 발급받아 잘 보관합니다.

◈ 공과금 정산

각종 공과금의 정산은 공인중개사에게 사전에 부탁합니다. 이 때 전기세, 아파트의 일반관리 , 수도요금 등은 중간에 납부는 할 수 없으므로 전 임차인에게 입주일까지 정산하여 현금으로 받아서 다음 납부 고지서가 발급될 때 합쳐서 내면 됩니다.

(한전 전화번호 123)

◈ 전입신고와 확정일자

잔금이 정산되어 열쇨르 받고 이사가 진행되는 동안 동사무소에 가셔서 전입신고 및 확정일자를 받습니다. 동사무소에 가서 전입신고서를 작성하고 주민등록증과 전,월세 계약서를 제출하시면서 확정일자까지 해달라고 요구하시면 됩니다.(확정일자는 비용 없음)

첫째, 전입신고
둘째, 확정일자
셋째, 입주완료

이 세가지 조건이 완료되면 다음날부터 발생하는 담보권 등에 대해 우선변제권을 가집니다.
가끔 전세권 설정을 해야만 전세금에 대해 보호를 받는다고 생각하는 사람도 있지만,
확정일자로도 충분히 전세금을 보호 받을 수 있습니다.

오히려 전세권 설정은 확정일자와 거의 거의 같은 효력을 지니면서도 전세금의 0.24%의 등록세와 교육세 및 각종 법무비용 등이 발생 합니다. 확정일자는 국가에서 임차인을 보호하기 위해 비용을 들이지 않고도 전세권과 같은 효력을 가질 수 있도록 마련된 특별법이니 활용하시는 것이 좋습니다.

한가지 알아두셔야 할 사항은, 확정일자의 효력은 주소전입이 지속되어야 한다는 것입니다.
혹시라도 입주 후 다른곳으로 옮기시면 확정일자의 효력이 없어지므로 유의해야 합니다.

부득이할 경우 가족구성원중 1명이라도 남겨두어야 합니다. 혹시 주소 전입을 할 수 없는 상황일 때에는 (현재 입주하시는 곳이 오피스텔이거나, 아파트 분양을 위해 주소이전을 할수 없는 경우) 전세권 설정을 합니다.

◈ 그 밖의 것들

이사가 진행되는 동안 도시가스를 신청하는 것이 좋습니다. 이사가 모두 끝난후에 신청하면
다음날 설치되기 때문에 불편합니다. 또한, 오피스텔의 경우에는 자동차등록증과 전입신고된 주민등록 등본을 지참하여 관리실에서 주차카드를 발급 받습니다.

이사전 주소지로 정기적으로 발송되는 우편물은 아무리 잘 챙겨도 주소변경의 누락이 있을수
있습니다. 전 주소지를 관할하는 우체국에 전화하여 일정기간동안 이사전 주소지로 발송되어오는 우편물을 새로운 주소지로 보내줄 것을 요청하면 편리합니다.